只是还很难决定汽车制造的结束是否如老板所愿(我们不生产汽车)(为什么要制造汽车)

文章/乐居财经严明辉

7月5日晚,位于廊坊固安工业新城的福朋喜来登酒店热闹非凡。华夏幸福董事长王文文在这里主持了近20场晚宴,招待了公司200多名核心骨干。

那天,王老板心情很好。从7:00到9:00,他在下属旁边喝酒。在举杯的同时,他还提醒员工,“将当天的会议内容发送给更多的朋友圈和更多的宣传。”

宴会前一天下午,王文文与公司管理层和核心骨干举行了三个多小时的闭门会议。他宣布了一项重要决定:曾经与住宅和工业新城并重的华夏幸福将从工业新城的运营商转变为工业新城的服务提供商。

从运营商到服务提供商,只有两个词不同。然而,这背后有一个世界性的差异。这是对王的旧文学模式的彻底告别。

超过华夏幸福,自去年以来,房地产企业已经一个接一个的爆炸。金融危机中的开发商受到投资者、业主和供应商的阻挠,比如火锅上的蚂蚁。一些幸运的房地产企业,如建业地产、华南市、佳兆业和中南建设等,已经从国有资产中获得了“橄榄枝”。然而,许多房地产企业已经无法等待战争投资的快速援助,只能另辟蹊径。

从行业的角度来看,重投资的纯发展模式风险越来越大。房地产业主知道,“这条路已经无法通行,必须改造。改造可能会死,但没有改造就会死”。

目前,一些房地产开发商已经开始从甲方的思维转变为乙方的思维,从躺下赚钱到跪下成为服务商和建筑代理,只要他们能够生存。

一些人甚至开始“放弃”房地产。例如,恒大计划在10年内改造新能源汽车,决心让一位烈士摔断手腕。在华夏幸福召开战略会议的同一天,恒基汽车宣布其首款量产车型“恒基5”纯电动SUV将于7月6日20:00开始预售。

但是,我们应该小心一步一步地找到另一种完全逃离房地产的方式,因为如果我们粗心大意,我们也会掉进深渊。

“躺着赚钱”改为“跪着赚钱”

王文文饱受重资产旧模式之苦。在过去几年中,北京市中心过于沉重的中国幸福感受到了北京市中心房地产市场的深刻调整;大量结算资金叠加成不良应收账款,引发了其现金流危机。

目前,这家雷雨较早的河北房地产企业已经挽救了一年多。截至上半年,华夏幸福债务重组成功金额达到1186.03亿元。最大风险敞口为2192亿元。换言之,现在债务之路已经完成了一半以上,是时候考虑一种新的方式来重启企业了。

如果沿用原来的房地产开发模式,资产的增加也会增加负债,显然这条路已经走不通了。因此,王文学必须考虑改变姿势,重新站起来。

其影响在于,一方面可以避免以往工业新城重资产投资开发过程中投资大、周期长的问题;另一方面,华夏快乐工业新城服务的客户可以从新工业都市区扩展到全国。

其转型为工业新城服务提供商的最大优势在于其在过去20年中构建了近100个产业集群,拥有9400万家企业和13.2亿个动态数据。这种能力在投资不足的县级城市仍然非常普遍。

上个月,华夏幸福的第一个轻资产投资项目启动。该项目将一家锂电池干膜企业引入浙江温州。一期总投资12.4亿元,建成干膜生产线20条,年产值10亿平方米。

在新战略的指导下,华夏幸福商业将分为六个核心部门:住宅开发、资产管理、工业和城市发展与服务、投资促进服务、公园服务和物业服务,并与新的组织结构和新的分配机制相匹配。1988年,林承宏从董事会秘书晋升为副总裁,领导华夏幸福未来资产轻转型的成败。

目前,王老板已经为华夏幸福的新资产轻剧设定了时限:债务重组将在2022-2023年完成,全面转型将在2021-2025年完成。

《佳兆业》类似于《华夏幸福》的剧本。

7月8日,贾兆业旗下的贾祖宝与湖南岳阳经济技术开发区国有资产管理有限公司有限公司旗下的金融大厦项目完成合作合同,并就项目前期、后期招商及运营管理达成战略协议。

只是还很难决定汽车制造的结束是否如老板所愿

该合作项目也是嘉祖宝签署的第一个轻资产管理项目。也许在老板郭英成看来,借助国有资产和出售行李,嘉兆业可以生存,但要活得长久,它仍然需要通过轻资产模式找到出路。

家祖宝的定位基于城市公共服务提供商的战略。该项目主要关注商业空间、长期租赁公寓和技术孵化。据其官方披露,目前,嘉仁宝在68个城市和164个项目中拥有10多个孵化空间、近500家企业和工业空间服务。

据乐居金融介绍,嘉祖宝科技集团有限公司是一家专业的资产管理和运营集团。成立于2021 6月,注册资本2000万元。由深圳市嘉兆业商业发展有限公司全资控股,法定代表人为嘉兆业集团总裁助理刘涛。

截至目前,公司旗下有四家子公司,分别为北京家祖宝科技有限公司、长沙家祖宝技术有限公司、惠州家祖宝高科技有限公司和沈阳家祖宝商业科技有限公司。

不仅华夏幸福、佳兆业,还有龙石,它正在沿着主要房地产行业进行轻转型。它甚至一句话也没说就改名了,向外界展示了它迈向代建轻资产模式的决心。

6月最后一天,蓝海绿色房地产宣布,公司名称变更决议已在年度股东大会上正式通过。该公司将采用“朗诗绿色管理有限公司”作为该公司的第二个中文名称,以取代其现有的“朗诗绿置业有限公司”,更名过程预计将于7月底完成。

在紧张的行业环境下,朗诗无法避免业绩下降、利润下降和负债增加的困境。因此,目前,从房地产开发商转变为建筑代理是最明智的方式。

随着三条红线、预售资金监管等制度的深化,资金链已经断裂,雷雨房地产企业债务违约的数量逐渐增加。在行业清算的背景下,市场上的不良资产急需处理,这为代理建设增加了广阔的空间。

另一个更明显的趋势是,在去年土地供应集中的大潮中,“国进民退”的图景层出不穷。地方国有资产、城市投资和土地征用激增,手中的资源不断集中。然而,这些为市场提供基础的实体缺乏开发经验,因此他们将更倾向于寻找承包商来承担未来的项目建设任务。

在资本市场上,代理人的估值通常是传统开发商的数倍。以绿色城市管理为例。在房地产股和房地产股没完没了下跌的时候,其股价不仅逆市上涨,甚至达到上市以来的新高。其总市值一度超过140亿港元。

“废弃”财产

一些房地产业主从他们倒下的地方重新站起来,仍然选择在房地产领域挣扎;然而,一些房地产业主干脆转行“逃离”房地产。

自去年7月的雷雨以来,恒大逐渐将其平衡点从动荡的房地产业务转移到充满活力的新能源汽车行业。徐家印甚至直接表示,房地产销售额将在10年内降至每年2000亿美元左右,从房地产到新能源汽车的产业转型将在10年间完成。

有趣的是,恒基在业内制定了一些独特的销售政策,如“公证汽车销售”。恒基解释说,消费者的所有购买款将支付到公证处设立的特别账户。此外,它还包括花式营销,如在取车时全额付款,并在取车后15天内归还汽车和退款。

有人说,恒大汽车是充满荣誉感的徐家印交出的“最后一根稻草”。他把大部分财富都押在了恒大新能源汽车上。

在2021中期业绩发布会上,恒大汽车管理层表示,为了打造跨境汽车,恒大集团将在2019年投资147亿元,2020年投资57亿元,2021投资90亿元,三年内总投资284亿元。

恒大汽车以巨大的投资,通过“收购”,完成了技术、资质、电池、销售、人才等上下游产业链布局。只是还很难决定汽车制造的结束是否如老板所愿。毕竟,他仍然背负着巨额债务和确保交货的重担。

广宇发展也像徐老板一样热爱新能源。去年9月,该公司计划以鲁能集团和都城伟业持有的鲁能新能源100%股权取代其房地产和房地产公司的资产和负债,并告别房地产。新能源转型的消息一传出,广宇发展的股价就连续7个涨停。

自2009年底成为广宇发展的最大股东以来,鲁能集团和广宇发展进行了三次重大资产重组,试图将房地产业务注入上市公司。2009年和2013年的两次重组因未遵守宏观控制和信息披露规定而以失败告终。

截至2017年11月,广宇发展与鲁能集团完成第三次重组,鲁能集团部分房地产项目被注入上市平台,其在广宇发展的持股比例增至76.13%。广宇发展也成为鲁能集团的综合性房地产业务平台。

历经八年的艰辛,房地产业务被注入广宇发展的上市平台。为什么它不费心在短短四年内将房地产从上市平台上移除并安装新能源

业内人士认为,“房地产行业是国家严格监管的对象,而新能源行业是一个前景广阔的朝阳产业。很明显,房地产业务可以作为上市平台发挥更重要的作用,将其从上市平台中剥离出来,并为其注入新能源。”

广宇发展房地产业务剥离不是第一例,更不用说是唯一一例。去年8月的最后一天,从房地产开发开始的中天金融宣布,计划以180亿元的价格将其中天城市投资集团的100%股权转让给嘉园创盛控股。中天金融给出的理由是,它将专注于未来的金融业。

去年年中早些时候,厦门国贸宣布退出房地产业,出售其国贸地产及国贸发展相关资产。一个月后,厦门国贸收到国贸控股房地产转移支付103.49亿元。至此,厦门国际贸易“去房地产”工作正式完成。

剥离房地产业务后,厦门国贸将把资源集中在供应链管理和金融服务两大核心业务上。

至于为什么连国有资产都应该撤出房地产 厦门国贸坦言,作为资本密集型产业,房地产的快速发展需要大量增量资源的支持。本公司房地产业务量小,限购限贷政策对房地产市场需求影响较大,给企业经营发展带来不确定性。

一般来说,房地产是花钱而不赚钱的,风险很大。

一场大赌博

在房地产行业,长期以来一直有企业探索资产轻量化或转型。但是现在,房地产企业在提出轻资产和转型的新剧本时,有了更多的紧迫感。为什么会有这样的变化

在某种程度上,这是因为房地产很难赚钱。去年,房地产企业的净利润被集体减半。

就连房地产大哥万科也陷入了这种困境。从万科2021年报数据看,营业收入4528亿元,同比增长8.0%;归属于上市公司股东的净利润225亿元,比上年下降45.7%。这是万科自1995年和2008年上市31年以来净利润第三次下降。

要扭转利润下降的趋势并不容易,因此转型是出路。但这也是一场大赌博。

在主要的房地产行业,仍有成功的案例可供借鉴。例如,2017年,万达遭受了股票和债务的双重打击,王健林决定出售13个关键文化和旅游项目以及77家酒店,以改造轻资产。

在那一年的大规模竞争中,万达的资产并不缺少买家,因此王健林能够迅速撤出资金,恢复活力。这就是万达商业管理对香港股市影响背后的故事。

然而,如果房地产开发商想彻底改弦易辙,进入体育、金融、新能源等完全未知的领域,可以说他们已经断臂求生,难度也是可以想象的。

知名房地产公司泛海控股Oceanwide holdings于2014年开始正式转型为金融业,并开始去房地产化。之后,上海东家渡、北京泛海国际、武汉中心、纽约、洛杉矶等项目将被抛售。

2020年1月,中国证监会正式批准泛海控股从房地产到金融业的行业分类。然而,太大的金融转型和大规模扩张导致了困难。如今,关于泛海裁员和资产出售的报道层出不穷。

另一个例子是中天金融。由于金融业务转型的反复曲折和房地产开发项目减少的影响,公司盈利能力显著下降,现金流持续流出,负债率持续上升。

今年1月,中天金融发布业绩预测,预计2021归属于上市公司母公司股东的净利润将亏损25亿元至40亿元,同比下降537.15%-799.45%。

然而,4月29日,中天金融正式发布2021年度业绩报告时,发布了业绩预测修正公告,将2021中天金融归属于上市公司母公司的净利润修正为亏损62.2亿元-70.8亿元,同比下降1187.64%-1338.02%。

截至2021年底,中天金融负债总额为1434.04亿元。截至2022年3月底,进一步增加43.11亿元,达到1477.15亿元,资产负债率为92.79%。其中,一年内到期的短期贷款和计息负债余额为182.41亿元,货币资金仅为59.95亿元。短期偿债缺口超过100亿元。


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